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The Student Hotel. Come si svende suolo pubblico a Torino

Passiamo spesso accanto all’area di Ponte Mosca, dove ora stanno costruendo The Student Hotel. Qui saranno ospitati turisti e studenti in camere costose, professionisti e manager disporranno di spazi ibridi per riunioni. Abbiamo letto piani urbanistici, delibere e mappe: una volta stampati, questi documenti prima inintelligibili diventano limpidi e mostrano come è stato possibile concedere a una società privata quest’ampia porzione di suolo pubblico. Raduniamo qui gli appunti per raccontare la storia di un’alienazione.

Da Napoli Monitor

Nei mesi Cristina Rossi ha fotografato l’evoluzione del cantiere e così abbiamo deciso di montare le nostre note con le immagini di macerie e lavori di costruzione.

Torino. Oggetto dell’intervento: “Area compresa nell’isolato delimitato da corso Giulio Cesare, Lungo Dora Firenze, via Aosta e corso Brescia [denominata] area Ponte Mosca”. È il primissimo blocco del quartiere Aurora, nel punto in cui preme contro il nuovo centro che avanza. Prima dell’arrivo del cantiere, l’area apparteneva alla Città Metropolitana e si sarebbe potuta definire la riserva di biodiversità spontanea urbana Ponte Mosca. Era delimitata da una recinzione spessa in ferro e maglia di ferro. C’è un punto, all’altezza di un piccolo albero, in cui lo sfalso tra la recinzione e la strada è basso e si può saltare dentro facilmente. L’ultima o la penultima cosa prima dell’arrivo degli escavatori, fu un nutrito gruppo di giocatori di uno sport intercontinentale, il cricket. La domenica giocavano partite e tornei sul prato libero. Alle volte con altre squadre venute da altri quartieri. Quella storia si interrompe all’arrivo del cantiere.

Spunti di critica a una speculazione locale. Primi anni Novanta. L’oggetto di intervento è un residuo rimasto vuoto da ogni utilizzo. Qui una scuola crollò, ancora prima c’erano fabbriconi di conci e altre sostanze inquinanti. Secondo il Piano regolatore generale emanato nel 1995, l’area è destinata a “interesse pubblico”. Erano previsti un parco, un’area di attrezzature sportive, un’area edificata per servizi di interesse della collettività. Il Piano rimarrà inattuato.

Dal 1995 al 2011. La ragione per cui non farci un parco è probabilmente l’alto costo di bonifica. Milioni e milioni che in lire erano miliardi e miliardi per rimuovere la terra contaminata da cento anni di fabbriconi. Così, per anni, rimane un nulla urbano. Nella Detroit di noialtri nessuna amministrazione mai ha preteso di rientrare in possesso del proprio suolo dato in usufrutto alla fabbrica alle condizioni in cui era stato affidato, o quantomeno privo dei veleni che il lavoro aveva aggiunto. La terra è così sporca che nessuno può permettersi di usarla.

Nel 1992 era stata istituita la Protezione civile. Una nuova agenzia governativa che riferisce direttamente al presidente del consiglio dei ministri. Si attiva in reazione a stati di emergenza brevi e circoscritti, legati a “calamità naturali e altri eventi”. È indispensabile per aggirare la lentezza delle procedure democratiche di assegnazione tramite gara d’appalto. Il principale strumento d’azione della nuova agenzia è “l’ordinanza di protezione civile”, che dà il potere di agire“anche in deroga alle leggi vigenti”. Nel 2001 s’aggiunge una semplice parola: “calamità naturali e altri grandi eventi”. Così, da lì alla successiva riforma, la protezione civile diventa una macchina organizzativa ed edile che può funzionare anche in deroga alle leggi vigenti. Nel 2007, Torino è indicata come principale città per le celebrazioni del 150° anniversario dell’Unità d’Italia. In tempi non sospetti, un Dpcm proclama l’anniversario un “grande evento”. Tra articoli e commi del decreto, l’indicazione a progettare e realizzare “selezionati interventi infrastrutturali”.

Nella legge finanziaria del 2008 viene creato il “Piano delle alienazioni immobiliari”, strumento di prestito bancario/privato alle amministrazioni locali. Un elenco di beni pubblici ipotecati dal Comune per aprire linee di credito per la chiusura del proprio bilancio corrente. Il corrispettivo taglio ai finanziamenti agli enti locali spinge così dolcemente le amministrazioni alla svendita del patrimonio immobiliare. Se incroci i vincoli di bilancio e quelli di spesa con le linee di credito bancario trovi il debito.

Si vorrebbe vendere l’area di Ponte Mosca, ma ha un vincolo di utilizzo pubblico stabilito nel piano regolatore. Per creare una deroga all’applicazione in un punto, lo strumento di legge si chiama “variante parziale”. Nel 2011 è emanata la variante “252 Ponte Mosca”. Sono passati nove mesi dalla fine dei festeggiamenti per il 150° anniversario dell’Unità d’Italia, ma ogni documento porta il logo di “Esperienza Italia 150”. La variante 252 cambia la destinazione d’uso da pubblica a privata. Da parco ad attività terziarie. L’area adesso può essere messa sul mercato.

Dal 2011 al 2019. Mentre permane l’abbandono, l’area è utilizzata per attività commerciali residuali e sporadiche nel quartiere. Alle volte un parcheggio a pagamento, alle volte un parcheggio a un prezzo simbolico. La procedura di grande vendita immobiliare di un bene di proprietà pubblica è assimilabile a una normale gara d’appalto. La gara d’appalto immobiliare si chiamaasta. Per permettere ai concorrenti in gara di partecipare a pari condizioni, bisogna scrivere documenti, firmati da costoso personale abilitato, che contengano le opere che si vogliono realizzare nel dettaglio: quali opere, per quali dimensioni, con quali materiali. Uniformando alla partenza la richiesta, sarebbe possibile confrontare tra loro i prezzi. Nel caso della grande vendita immobiliare si deve manifestare pubblicamente che si è interessati a vendere e a raccogliere offerte d’acquisto. Il giorno dell’asta si aprono davanti a testimoni le diverse buste contenenti le offerte pervenute, le si confronta e si sceglie quella con il prezzo più alto. A queste regole diventa impossibile agire tempestivamente e assegnare parti di patrimonio immobiliare direttamente, senza gara pubblica di assegnazione. La prima asta va deserta. Alla seconda si presenta una sola offerta, più bassa della base d’asta. Per evitare un ulteriore ribasso, l’area viene rimossa dalle alienazioni.

Dal 2019 al 2021 con flashback. Compare uno scozzese con la barba rossiccia. È l’amministratore delegato di una società olandese che si chiama The Student Hotel. Un pomeriggio di giugno si concretizza la vendita, otto anni dopo l’adozione della variante “attesa l’urgenza […] immediatamente eseguibile”. Con scatto da centometrista, la giunta comunale guidata da Appendino espleta le procedure per riportare il tutto alla legalità, scoraggiando chiunque dal partecipare. Base d’asta nel 2011: poco più di dieci milioni di euro. Valore di vendita nel 2019: sette milioni e trecento ottomila euro. È andata così: è arrivata l’offerta, hanno reinserito il bene nelle alienazioni e hanno pubblicato in piena estate una “informativa pubblica a far pervenire offerte” che sconsiglia vivamente di far pervenire offerte. Devono non vendere, perché hanno già venduto. Se si presenta un altro acquirente salta il banco, è importante non fare una figura di merda con la compagnia olandese.

Con dati dell’anno scorso, la spesa corrente a saldo del debito pubblico cittadino era al 14%. Il saldo degli interessi maturati su quel debito all’11%. Per un totale del 25% del bilancio annuale della città. Quando si vende un immobile iscritto all’alienazione, il 10% del valore è destinato direttamente al saldo del debito. È a questo genere di tristi eventi che bisognerebbe guardare, nell’indirizzare il proprio ragionare politico. Chiara Appendino, ex sindaca della città, siede oggi in parlamento. Nel 2011, all’origine di questa speculazione specifica, vota contro il primo provvedimento relativo alla variante 252 e non partecipa sull’eseguibilità; al secondo provvedimento in entrambi i casi non partecipa alla votazione. Eppure, sarà proprio la giunta Appendino a permettere la vendita dell’area. Marco Grimaldi, uomo da partito di professione, da queste parti si intestava battaglie della sinistra ecologista e anche lui oggi è in parlamento. Da consigliere comunale della città, per trasformare il parco in litri e litri di cemento, ha votato sempre sì.

Oggi. In giorni recenti, mentre procede la distruzione qui raffigurata, la nuova giunta Lo Russo ha approvato il Piano di edilizia convenzionato del futuro The Student Hotel. Si tratta dell’insieme dei documenti che il Comune vaglia e approva per permettere all’imprenditore di costruire quello che c’è scritto e disegnato nei piani. Se pure una visione politica dovesse esserci, approvare questo Piano costituisce l’ultimo pronunciamento democratico.

Tra questi documenti appena approvati, ecco la “bozza di proposta di monetizzazione”: un conto economico di quanto costa costruire il grandhotel, quanto si può guadagnare e a che prezzi. Infine si determina quanti milioni di euro, sulla base di quei calcoli, il costruttore dovrà versare nelle casse comunali. Dentro lo starhotel ci sono numerose tipologie di affari: studentato di medio periodo, foresteria per studenti, superlusso per soggiorni brevi, ma anche superfici commerciali o uso uffici da vendere o affittare. Si paragonano tra di loro i prezzi per la medesima tipologia, nello stesso quartiere. Si determina il valore medio tra quelli osservati, si opta per il prezzo più alto tra quelli disponibili e su questo si stabilisce il valore di vendita o i canoni d’affitto futuri. Quando il prezzo nel quartiere è troppo basso, il redattore del documento inserisce nell’osservazione un elemento di un altro quartiere, aggiustando i conti, così che siano matematicamente corretti. Devono essere corretti, perché alla fine dei conti al comune arrivano i milioni. Così, in cambio della monetizzazione degli oneri di urbanizzazione, l’amministrazione della città decreta l’inserimento di una leva economica di classe. Dotato di un bacino di consumatori potenziali da ogni parte del mondo ricco, l’offerta del nuovo superhotel nasce su questo deserto indotto, con l’avallo del piccolo potere cittadino, a prezzi più alti dei più alti possibili nel quartiere. La discrepanza tra le narrazioni e i fatti è un velo di nebbia denso, ma rimangono, sotto di esso, i fatti, le immagini. (redazione monitor torino)

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